新华财经上海4月24日电（记者杨溢仁）4月24日，4单商业不动产REITs获得中国证监会准予注册的批复，备受业界关注。

4单项目分别为国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金及中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金，募资规模预计达145.18亿元。

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据了解，还有多个REITs产品正在推进审核注册工作。本次获批的商业不动产REITs的底层资产均位于一二线城市核心区域，底层资产业态主要为商业零售、办公等。

记者获悉，截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs。其中，上交所已受理14只产品，参与方涵盖行业内头部央企、国企、外资企业、民企等主体，9只产品已答复反馈意见，正在稳步推进中。

自2021年公募REITs上市以来，我国公募REITs市场已经历了5年发展。

在业内人士看来，上述4单商业不动产REITs的获批是资本市场落实管理层“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”的决策部署，是推动构建房地产发展新模式的直接体现，能引导行业向“重运营、强回报”发展模式转型，优化债务结构，为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，也将为投资者提供分享优质商业不动产收益的机会。

借助商业不动产REITs，企业能够将成熟资产推向资本市场，这不仅打通了资金回笼的关键渠道，也构建起了良性的资产循环模式，激发了企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型动力。

更为重要的是，商业不动产REITs将充当商业不动产领域的“定价标尺”。作为公开市场上交易的标准化金融产品，商业不动产REITs的一级市场发行价格、二级市场交易价格与估值水平，均根植于其底层资产的运营现金流。这些价格信号，是在市场交易中由众多投资者共同判断、集体博弈后形成的公开信息。

泰康资产有关业务负责人表示，商业不动产REITs为整个商业不动产领域的大量非上市资产，充当了价值发现的“锚”与“尺”，改变了以往市场信息不对称的局面。这种透明化与科学化的定价机制，是培育理性投资、引导资本高效流向优质资产的前提，也将为行业的长期健康发展奠定基石。

记者采访发现，身处低利率环境中，资产配置的底层逻辑正在发生改变，投资人对于REITs产品的配置需求正在提升。

社会资本及保险、养老金等长期机构资金，对稳定、长期且具备抗通胀属性的高收益资产需求较为迫切。商业不动产REITs凭借高比例分红及收益特征介于股债之间的独特优势，能有效匹配这类需求。同时，在当前的低利率环境下，REITs产品具备较强的估值吸引力与投资回报潜力。据测算，4单项目的预测现金流分派率区间为4.75%至6.22%，2026年度均值为5.32%。

上交所的相关业务负责人向记者表示，下一步，上交所将促进REITs市场生态不断优化，增强市场参与主体获得感，在制度保障与市场协同上持续发力，推动优质商业不动产通过REITs这一渠道对接资本市场，服务实体经济高质量发展。